Czy „Lex deweloper” zniszczy Białołękę?

Nie lękajcie się ustawy „Lex deweloper”, uchwalajcie lokalne standardy urbanistyczne!

 

 „Lex deweloper”, czyli ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących budzi duże emocje i skrajne opinie.

W zamierzeniu autorów „stanowi krok w kierunku ograniczania barier administracyjno prawnych w zakresie budowy mieszkań dla grup społecznych o umiarkowanych dochodach” (pierwsze zdanie z uzasadnienia do projektu ustawy).

W takich dzielnicach jak Białołęka, czyli intensywnie i „żywiołowo” zabudowywanych przez deweloperów, zapowiedź „ograniczania barier administracyjno-prawnych” budzi szczególnie uzasadniony niepokój, ponieważ kojarzy się przede wszystkim z budowaniem osiedli w miejscach pozbawionych niezbędnej infrastruktury.

Czy mamy się czego obawiać?
Zapoznałem się z tekstem ustawy i moim zdaniem najważniejsze rzeczy, które wynikają z tego dokumentu:

I. Po pierwsze: dla kogo jest ta ustawa?

Ustawa tworzy „specjalną” ścieżkę postępowania w sprawie inwestycji mieszkaniowych ale jednocześnie pozostawia możliwość prowadzenia inwestycji mieszkaniowych na zasadach dotychczasowych. Oznacza to, że deweloperzy wybierać sobie będą procedurę postępowania w zależności od tego, jaka będzie w danym miejscu dla nich korzystniejsza.

Kluczowy jest tu zapis artykułu 5 ustęp 3 tej ustawy, zgodnie z którym „Inwestycję mieszkaniową (…) realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…)”.

Ale uwaga: warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych (art. 5 ust. 4).

Gdybym miał snuć podejrzliwe przypuszczenia, to powyższe zapisy wskazują, że celem ustawy jest tak naprawdę skok na tereny kolejowe, wojskowe, pocztowe i poprodukcyjne, które można wykorzystać pod deweloperkę. Najbliższy rok może być czasem bardzo wzmożonych działań dotyczących takich właśnie terenów.

Prowadzenie „normalnych” inwestycji deweloperskich w ramach procedury specustawy wcale nie musi być atrakcyjne dla deweloperów, ponieważ przenosi kompetencję do udzielenia zgody na inwestycję na poziom Rady Gminy. Wydaje się, że deweloperzy na tyle mają przetarte ścieżki uzyskiwania WZ’ek w zaciszu urzędniczych gabinetów, że nie będą chcieli wyciągać swoich interesów na dyskusję publiczną podczas sesji Rady Warszawy. Tym bardziej, że inwestycje prowadzone na podstawie specustawy będą musiały spełniać określone w ustawie standardy urbanistyczne, a to może być zbyt duży szok dla deweloperów przyzwyczajonych do tego, że od zapewnienia osiedlom infrastruktury to jest gmina a nie deweloperzy.

I tu dochodzimy do drugiej, moim zdaniem najważniejszej rzeczy, którą przynosi specustawa:

II. Lokalne standardy urbanistyczne!!!

Artykuł 19 specustawy daje gminom uprawnienie do ustanawiania lokalnych standardów urbanistycznych, które stanowią akt prawa miejscowego. Z treści tego artykułu wynika lista spraw, które mogą być w takiej uchwale gminy określone. Ale, moim zdaniem, z treści tego przepisu nie wynika, że takie standardy odnosić by się miały wyłącznie do inwestycji realizowanych na podstawie specustawy!!!! A to oznacza, że gminy otrzymują narzędzie do realnego wpływu na powstrzymanie inwestycji mieszkaniowych na obszarach pozbawionych infrastruktury!!!

Rada Warszawy (w wersji najbardziej rygorystycznej) może ustalić w lokalnych standardach urbanistycznych, że:

1. Inwestycję mieszkaniową lokalizuje się:

1) w odległości nie większej niż 250 m od przystanku komunikacyjnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o publicznym transporcie zbiorowym,

2) w odległości nie większej niż 750 m od:

a) szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 10,5% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej,
b) przedszkola, które jest w stanie zapewnić wychowanie przedszkolne dzieciom w liczbie stanowiącej nie mniej niż 5,25% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej.

2. Inwestycję mieszkaniową wielorodzinną lokalizuje się na terenie zapewniającym dostęp do urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu o powierzchni stanowiącej co najmniej iloczyn planowanej liczby mieszkańców oraz wskaźnika wynoszącego 4 m2. Zapewnienie dostępu następuje poprzez lokalizację w odległości nie większej niż 750m.

3. Budynki objęte inwestycją mieszkaniową nie mogą być wyższe niż 7 kondygnacji nadziemnych (taki parametr jest trudny do zastosowania w stosunku do terenu całej Warszawy, jednocześnie na gruncie przepisów specustawy trudno jest określić, czy taki parametr mógłby być zróżnicowany np. dzielnicowo).

4. Jeżeli w odległości nie większej niż 250 m od budynków objętych inwestycją mieszkaniową znajdują się, w istniejącej zabudowie, budynki mieszkalne o wysokości przekraczającej liczbę kondygnacji, o której mowa w ust. 3, wówczas maksymalną wysokość budynków objętych inwestycją mieszkaniową wyznacza wysokość najwyższego budynku mieszkalnego w istniejącej zabudowie.

Ponadto w lokalnych standardach urbanistycznych, Rada Warszawy może określić liczbę miejsc parkingowych niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej, a także obowiązek zapewnienia dostępu do sieci ciepłowniczej na zasadach wynikających z przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne. (Nie jest oczywiste, czy Rada może ustalić zarówno minimalną, jak i maksymalną liczbę miejsc parkingowych, ale są to szczegóły wykraczające poza cel niniejszej publikacji).

Podsumowując: Rada Warszawy otrzymuje możliwość skorzystania z narzędzia, które realnie może ograniczyć tzw. wewnętrzny urban sprawl, czyli rozlewania się zabudowy mieszkaniowej wewnątrz granic miasta ale na terenach do tego nieprzygotowanych.

Czy radni nie zawahają się użyć tego narzędzia? Dosyć szybko i łatwo można to sprawdzić. Właśnie ruszyła samorządowa kampania wyborcza. Pytajcie swoich kandydatów na radnych, czy będą za szybkim przygotowaniem i przyjęciem przez Radę Miasta lokalnych standardów urbanistycznych?

Między innymi podczas niedawnych imprez inicjujących prace nad nowym studium dla Warszawy słychać było głosy bezradności przedstawicieli Ratusza, że widzą problem, bardzo by chcieli, ale nie mają narzędzi realnego wpływu np. na antyurbanizację Białołęki. No to jest takie narzędzie. I co teraz?

Na koniec uwaga natury bardziej ogólnej:
Zwróćcie uwagę, że specustawa deweloperska ignoruje istnienie w Warszawie Rad Dzielnic i nie przyznaje im żadnych kompetencji i żadnej roli do odegrania. Ale to temat na inną okazję.

 

Z ustawą zapoznał się i swoje uwagi w powyższym tekście przedstawił:

Waldemar Kamiński

 

wycinka drzew na skrzyżowaniu Zdziarskiej i Kątów Grodziskich

W związku z budową ronda na skrzyżowaniu Zdziarskiej i Kątów Grodziskich wycięto ok. 0,5ha lasu. Jest okres lęgowy, a wycięte drzewa były miejscem gniazdowania wielu ptaków.

 

Okoliczni mieszkańcy powiadomili o sprawie odpowiednie służby, z policją włącznie.

My zgłosiliśmy sprawę formalnie na 19115, dzięki czemu każdy mieszkaniec będzie mógł sprawdzać postęp ustaleń w tej sprawie oraz np. wnosić uwagi i reklamacje. Numer interwencji: 214783/18.

 

Jeżeli wycinka okaże się nielegalna, to będziemy się domagali od miasta kompensacji przyrodniczej na rzecz dzielnicy. Z prawnego punktu widzenia sytuacja może się wydawać dziwaczna ale jak inaczej mieszkańcy mają dochodzić swoich racji od instytucji miejskich?  Być może szykuje się ciekawy precedens.

 

 

 opracował: Waldemar Kamiński

standardy utrzymania zieleni

Zarząd Zieleni Warszawskiej na swoim profilu podaje bardzo dobrą wiadomość:
"Zmieniamy standardy koszenia terenów zieleni przyulicznej i w parkach. Zmieniamy częstotliwość. Zamiast 5 do 6 przy ulicach, tak jak było w ubiegłym roku, podstawowo robimy 3 koszenia. W parkach z kolei zmniejszamy przeważnie do 5. Rezygnujemy z koszenia przy skupinach drzew, pod ich koronami, nie ruszamy tutaj łąk kwietnych.

Co ważne zmieniliśmy też wysokość koszenia. W ubiegłych latach było to 4-5 cm. Teraz kosiarki tną na wysokości 6-7cm.

Chronimy drzewa - wprowadziliśmy ...zakaz stosowania podkaszarek. Ich użycie dopuszczamy tylko przy skarpach."

 

Postanowiliśmy sprawdzić, jak to wygląda w praktyce na Białołęce:

 

Linia tramwajowa na Tarchominie - "zielone torowisko":

 

 

 

 

Most Północny - "zielona skarpa".

Jaki jest sens koszenia takich skarp? Przecież to tylko osłabia i niszczy nasyp:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ulica Aluzyjna:

 

 

 

 

ulica Modlińska:

 

 

 

 

opracował: Waldemar Kamiński

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kanal Henrykowski

Zajmujemy się uporządkowaniem otoczenia Kanału Henrykowskiego. Brzegi kanału powinny być dostępne i powinny stanowić ciągi spacerowe. W niektórych miejscach trzeba zbudować mostki. Kanały powinny łączyć a nie dzielić ;-)

Na razie przy ulicy Aluzyjnej wygląda to tak:

 

 

 

24.05.2018.: Pani Katarzyna Mirgos i Anna Adamczewska przeprowadzały inspekcję zieleni przy ul. Modlińskiej i przy tej okazji znalazły czas, żeby porozmawiać o problemie kładek przez Kanał Henrykowski. Dziękujemy za miłe spotkanie i liczymy na to, że Zieleń Warszawska będzie pilotowała ten temat. Panie Katarzyna Mirgos i Anna Adamczewska  z ramienia Zarządu Zieleni Miejskiej pełnią funkcję ogrodniczek miejskich dla naszej dzielnicy.

 

Z czym kojarzy się Białołęka?

Zastanawialiście się kiedyś:
- z czym najbardziej kojarzy się Białołęka? Areszt śledczy, megaoczyszczalnia ścieków Czajka,  bezładna zabudowa, brak infrastruktury?
- czy powinniśmy w sposób świadomy i przemyślany starać się kreować pozytywny wizerunek dzielnicy?
- czy mamy coś takiego, co mogłoby stać się wizytówką dzielnicy? Macie jakieś propozycje?

Poniżej kilka plakatów autorstwa Ryszarda Kaji z serii "Polska". Czy chcemy być kojarzeni jak Ursynów, czy wolelibyśmy być odbierani np. jak Janów Podlaski? ;-)

 



Fikcja konsultacji w sprawie gazociągu nad Kanałem Żerańskim?

Stanowisko stowarzyszenia ekoBiałołęka  w sprawie konsultacji dot. zagospodarowania terenu po budowie gazociągu przy Kanale Żerańskim.

 

W dniach 13-15 października czekają nas warsztaty i spacery w ramach konsultacji prowadzonych na zlecenie spółki Gaz-System. Będą one dotyczyły sposobu zagospodarowania terenu tzw. pasa montażowego gazociągu wzdłuż Kanału Żerańskiego (pas szerokości 20 metrów nad gazociągiem).

Wiele wskazuje na to, że konsultacje będą tylko fikcją. A jedynym ich celem będzie rozładowanie napięcia społecznego, jakie powstało wokół tej inwestycji i wytworzenie wrażenia, że inwestycja ta odbywa się w porozumieniu z mieszkańcami.

Dlaczego tak uważamy?

Po pierwsze:  spółka Gaz-System w sposób jednoznaczny zastrzegła, że nie zamierza realizować żadnych inwestycji na terenie pasa montażowego (poza nasadzeniem drzew).

Po drugie: spółka Gaz-System w sposób jednoznaczny zastrzegła, że na tzw. strefie kontrolowanej (pas szerokości 8 metrów nad gazociągiem) nie dopuszcza możliwości budowania czegokolwiek, nawet ścieżki rowerowej. W praktyce oznacza to odcięcie brzegu kanału od możliwości doprowadzenia tam jakiejkolwiek infrastruktury.

W tej sytuacji konsultacje będą tylko działaniami mającymi odwrócić uwagę mieszkańców od prawdziwych problemów związanych z tą inwestycją.

Co uważamy za prawdziwe problemy:

1.  Skala wycinki drzew w związku z inwestycją. Wycinka może być mniejsza np. poprzez choćby niewielkie zmniejszenie szerokości pasa budowlano montażowego lub zastosowanie w większym zakresie technologii układania gazociągu nie wymagających wycinki drzew.

- Przedmiotem rozmów, analiz i sprawdzenia w terenie powinna być możliwość choćby niewielkiego zwężenia pasa budowlano montażowego i tym samym ograniczenie skali wycinki (w pasie budowlano montażowym wycięte zostaną wszystkie drzewa i krzewy).

2.  Przebieg gazociągu. Przedstawiciele spółki Gaz System w sposób bardzo nieprzekonujący (mówiąc łagodnie) tłumaczyli dlaczego na wysokości Portu Żerańskiego gazociąg ma być poprowadzony w pobliżu osiedli mieszkaniowych a nie po drugiej stronie kanału po terenach poprzemysłowych pozbawionych zabudowy mieszkaniowej. Spółka Gaz-System nie przedstawiła w tej sprawie żadnych wyjaśnień poza mglistymi sugestiami, że był w tej sprawie lobbing ze strony jakichś przedstawicieli Miasta. Sprawa ta zdecydowanie wymaga wyjaśnienia.

- Domagamy się korekty przebiegu gazociągu i poprowadzenia go przez teren Portu Żerańskiego a nie w pobliżu osiedli mieszkaniowych.

3.  Lokalizacja nasadzeń kompensacyjnych. Zgodnie z decyzją Wojewody nasadzenia kompensacyjne zostaną przeprowadzone na terenie lasów należących do Nadleśnictwa Jabłonna. Jest to rozwiązanie tak absurdalne, że aż trudne do komentowania.

- Domagamy się, aby nasadzenia kompensacyjne były na terenach publicznych dzielnicy Białołęka, w pierwszej kolejności nad Kanałem Żerańskim i w jego pobliżu. Akceptowalnym rozwiązaniem jest przekazanie naszej gminie kompensacji w gotówce, zamiast nasadzeń. Nieakceptowalne jest aby nasadzenia kompensacyjne znalazły się na terenie lasów Nadleśnictwa Jabłonna.
 

4.  Ograniczenia możliwości późniejszego zagospodarowania i wykorzystania terenu tzw. strefy kontrolowanej nad gazociągiem. Zgodnie ze stanowiskiem spółki Gaz System, teren strefy kontrolowanej ma pozostać wyłączony z możliwości tworzenia tam jakiejkolwiek infrastruktury, nawet wybudowania ścieżki pieszo-rowerowej. W praktyce uniemożliwia to dostęp do brzegu kanału oraz stworzenie ciągu komunikacyjnego wzdłuż kanału. Czyli na całej długości kanał stanie się niedostępny dla mieszkańców!!! Absolutnie nie akceptujemy takiego stanowiska. Naszym zdaniem strefa kontrolowana nie może być wyłączona z możliwości zagospodarowania na potrzeby ciągu komunikacyjnego wzdłuż kanału.

- Wzdłuż całej długości kanału powinien powstać ciąg pieszo-rowerowy (lub rozdzielone ciągi pieszy i rowerowy). Ciąg komunikacyjny musi zachować ciągłość na całej długości kanału. Standard nawierzchni powinien umożliwiać odśnieżanie zimą.

- Wzdłuż Kanału powinna powstać infrastruktura rekreacyjna (ławki, wiaty, pomosty). Do rozważenia jest czy nad Kanałem Żerańskim mógłby zostać zastosowany Wiślany System Informacyjny i powiązane z tym systemem elementy (siłownie plenerowe, ławki itp.). Całość powinna zostać zagospodarowana według jednolitej koncepcji spójnej z tym, jak zagospodarowywany jest brzeg Wisły. Musi zostać zachowana ciągłość zagospodarowania na całej długości kanału.

5. Łąka kwietna jako forma zagospodarowania strefy kontrolowanej nad gazociągiem. W związku z tym, że w strefie kontrolowanej nie można będzie sadzić drzew, to chcemy tam łąki kwietnej. Jest to najbardziej ekologiczny i efektowny sposób zagospodarowania tego terenu. A jednocześnie stosunkowo tani w utrzymaniu (wymaga 1-2 krotnego koszenia w roku).

- Teren po budowie nie może być pozostawiony do „samodzielnego zarośnięcia”. W strefie kontrolowanej oczekujemy założenia łąki kwietnej.

 Podsumowując: teren wzdłuż Kanału Żerańskiego powinien mieć charakter lasu miejskiego. Powinien pełnić rolę korytarza ekologicznego. Zwracamy uwagę, że zgodnie z obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta stołecznego Warszawy, teren wzdłuż Kanału Żerańskiego to fragment  tzw. głównych powiazań przyrodniczych w Warszawie. Ma to szczególne znaczenie w odniesieniu do planowanego przebiegu gazociągu na wysokości Portu Żerańskiego.

Powyższa lista stanowi jedynie próbę wskazania najważniejszych problemów związanych z budową gazociągu. Liczymy na poparcie naszego stanowiska przez mieszkańców i organizacje społeczne podczas nadchodzących konsultacji i później podczas kolejnych spotkań ze spółką Gaz-System.

 

Opracował: Waldemar Kamiński

 

Czajka - 07.10.2017

Do wizyty w oczyszczalni ścieków „Czajka” zmobilizowała nas przede wszystkim budowa na terenie oczyszczalni zbiornika retencyjnego. Mieliśmy w związku z tą inwestycją kilka pytań. Oto, czego się dowiedzieliśmy:
- w materiałach informacyjnych "Czajki" jest informacja, że „powstaje zbiornik retencyjny do magazynowania nadmiaru wody deszczowej". W rzeczywistości nie chodzi o wodę deszczową ale o ścieki zmieszane z deszczówką. Wynika to z tego, że Warszawa nie ma rozdzielonej kanalizacji ściekowej od kanalizacji burzowej. Czyli zarówno ścieki, jak i woda deszczowa z ulic trafiają do tego samego systemu kanalizacyjnego,
- powstający zbiornik retencyjny składać się będzie z trzech części o łącznej objętości 80tys. m³,
- zbiornik będzie zamknięty i będzie posiadał nowoczesny system neutralizacji odoru (system katalitycznej deodoryzacji),
- zbiornik nie będzie miał instalacji umożliwiającej odbiór ścieków z beczkowozów (tzw. szambiarek).

Tak wygląda plac budowy zbiornika retencyjnego:

 

 

budowa zbiornika retencyjnego na terenie "Czajki"

 

kilka zdjęć z terenu oczyszczalni:

 

 

 

Przy okazji odwiedziliśmy spalarnię zlokalizowaną na terenie oczyszczalni – spalarnie zawsze budzą emocje związane z ekologią. Jak nas poinformowano, roczna emisja niekorzystnych substancji ze spalarni „Czajki” jest porównywalna z emisją powstającą w wyniku 3-6 godzin pracy np. elektrociepłowni Żerań. Wynika to z systemu spalania, systemów filtrowania spalin oraz skali działalności.

widok na spalarnię z daleka:

 

a to zdjęcie monitora na którym wyświetlane są pomiary spalin ze spalarni:





 opracował: Waldemar Kamiński