Czy „Lex deweloper” zniszczy Białołękę?

Nie lękajcie się ustawy „Lex deweloper”, uchwalajcie lokalne standardy urbanistyczne!

 

 „Lex deweloper”, czyli ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących budzi duże emocje i skrajne opinie.

W zamierzeniu autorów „stanowi krok w kierunku ograniczania barier administracyjno prawnych w zakresie budowy mieszkań dla grup społecznych o umiarkowanych dochodach” (pierwsze zdanie z uzasadnienia do projektu ustawy).

W takich dzielnicach jak Białołęka, czyli intensywnie i „żywiołowo” zabudowywanych przez deweloperów, zapowiedź „ograniczania barier administracyjno-prawnych” budzi szczególnie uzasadniony niepokój, ponieważ kojarzy się przede wszystkim z budowaniem osiedli w miejscach pozbawionych niezbędnej infrastruktury.

Czy mamy się czego obawiać?
Zapoznałem się z tekstem ustawy i moim zdaniem najważniejsze rzeczy, które wynikają z tego dokumentu:

I. Po pierwsze: dla kogo jest ta ustawa?

Ustawa tworzy „specjalną” ścieżkę postępowania w sprawie inwestycji mieszkaniowych ale jednocześnie pozostawia możliwość prowadzenia inwestycji mieszkaniowych na zasadach dotychczasowych. Oznacza to, że deweloperzy wybierać sobie będą procedurę postępowania w zależności od tego, jaka będzie w danym miejscu dla nich korzystniejsza.

Kluczowy jest tu zapis artykułu 5 ustęp 3 tej ustawy, zgodnie z którym „Inwestycję mieszkaniową (…) realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…)”.

Ale uwaga: warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych (art. 5 ust. 4).

Gdybym miał snuć podejrzliwe przypuszczenia, to powyższe zapisy wskazują, że celem ustawy jest tak naprawdę skok na tereny kolejowe, wojskowe, pocztowe i poprodukcyjne, które można wykorzystać pod deweloperkę. Najbliższy rok może być czasem bardzo wzmożonych działań dotyczących takich właśnie terenów.

Prowadzenie „normalnych” inwestycji deweloperskich w ramach procedury specustawy wcale nie musi być atrakcyjne dla deweloperów, ponieważ przenosi kompetencję do udzielenia zgody na inwestycję na poziom Rady Gminy. Wydaje się, że deweloperzy na tyle mają przetarte ścieżki uzyskiwania WZ’ek w zaciszu urzędniczych gabinetów, że nie będą chcieli wyciągać swoich interesów na dyskusję publiczną podczas sesji Rady Warszawy. Tym bardziej, że inwestycje prowadzone na podstawie specustawy będą musiały spełniać określone w ustawie standardy urbanistyczne, a to może być zbyt duży szok dla deweloperów przyzwyczajonych do tego, że od zapewnienia osiedlom infrastruktury to jest gmina a nie deweloperzy.

I tu dochodzimy do drugiej, moim zdaniem najważniejszej rzeczy, którą przynosi specustawa:

II. Lokalne standardy urbanistyczne!!!

Artykuł 19 specustawy daje gminom uprawnienie do ustanawiania lokalnych standardów urbanistycznych, które stanowią akt prawa miejscowego. Z treści tego artykułu wynika lista spraw, które mogą być w takiej uchwale gminy określone. Ale, moim zdaniem, z treści tego przepisu nie wynika, że takie standardy odnosić by się miały wyłącznie do inwestycji realizowanych na podstawie specustawy!!!! A to oznacza, że gminy otrzymują narzędzie do realnego wpływu na powstrzymanie inwestycji mieszkaniowych na obszarach pozbawionych infrastruktury!!!

Rada Warszawy (w wersji najbardziej rygorystycznej) może ustalić w lokalnych standardach urbanistycznych, że:

1. Inwestycję mieszkaniową lokalizuje się:

1) w odległości nie większej niż 250 m od przystanku komunikacyjnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o publicznym transporcie zbiorowym,

2) w odległości nie większej niż 750 m od:

a) szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 10,5% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej,
b) przedszkola, które jest w stanie zapewnić wychowanie przedszkolne dzieciom w liczbie stanowiącej nie mniej niż 5,25% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej.

2. Inwestycję mieszkaniową wielorodzinną lokalizuje się na terenie zapewniającym dostęp do urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu o powierzchni stanowiącej co najmniej iloczyn planowanej liczby mieszkańców oraz wskaźnika wynoszącego 4 m2. Zapewnienie dostępu następuje poprzez lokalizację w odległości nie większej niż 750m.

3. Budynki objęte inwestycją mieszkaniową nie mogą być wyższe niż 7 kondygnacji nadziemnych (taki parametr jest trudny do zastosowania w stosunku do terenu całej Warszawy, jednocześnie na gruncie przepisów specustawy trudno jest określić, czy taki parametr mógłby być zróżnicowany np. dzielnicowo).

4. Jeżeli w odległości nie większej niż 250 m od budynków objętych inwestycją mieszkaniową znajdują się, w istniejącej zabudowie, budynki mieszkalne o wysokości przekraczającej liczbę kondygnacji, o której mowa w ust. 3, wówczas maksymalną wysokość budynków objętych inwestycją mieszkaniową wyznacza wysokość najwyższego budynku mieszkalnego w istniejącej zabudowie.

Ponadto w lokalnych standardach urbanistycznych, Rada Warszawy może określić liczbę miejsc parkingowych niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej, a także obowiązek zapewnienia dostępu do sieci ciepłowniczej na zasadach wynikających z przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne. (Nie jest oczywiste, czy Rada może ustalić zarówno minimalną, jak i maksymalną liczbę miejsc parkingowych, ale są to szczegóły wykraczające poza cel niniejszej publikacji).

Podsumowując: Rada Warszawy otrzymuje możliwość skorzystania z narzędzia, które realnie może ograniczyć tzw. wewnętrzny urban sprawl, czyli rozlewania się zabudowy mieszkaniowej wewnątrz granic miasta ale na terenach do tego nieprzygotowanych.

Czy radni nie zawahają się użyć tego narzędzia? Dosyć szybko i łatwo można to sprawdzić. Właśnie ruszyła samorządowa kampania wyborcza. Pytajcie swoich kandydatów na radnych, czy będą za szybkim przygotowaniem i przyjęciem przez Radę Miasta lokalnych standardów urbanistycznych?

Między innymi podczas niedawnych imprez inicjujących prace nad nowym studium dla Warszawy słychać było głosy bezradności przedstawicieli Ratusza, że widzą problem, bardzo by chcieli, ale nie mają narzędzi realnego wpływu np. na antyurbanizację Białołęki. No to jest takie narzędzie. I co teraz?

Na koniec uwaga natury bardziej ogólnej:
Zwróćcie uwagę, że specustawa deweloperska ignoruje istnienie w Warszawie Rad Dzielnic i nie przyznaje im żadnych kompetencji i żadnej roli do odegrania. Ale to temat na inną okazję.

 

Z ustawą zapoznał się i swoje uwagi w powyższym tekście przedstawił:

Waldemar Kamiński