Nie lękajcie się ustawy „Lex deweloper”, uchwalajcie lokalne standardy
urbanistyczne!
W takich dzielnicach jak
Białołęka, czyli intensywnie i „żywiołowo” zabudowywanych przez deweloperów,
zapowiedź „ograniczania barier administracyjno-prawnych” budzi szczególnie uzasadniony
niepokój, ponieważ kojarzy się przede wszystkim z budowaniem osiedli w miejscach
pozbawionych niezbędnej infrastruktury.
Czy mamy się czego obawiać?Zapoznałem się z tekstem ustawy i moim zdaniem najważniejsze rzeczy, które wynikają z tego dokumentu:
I. Po pierwsze: dla kogo jest ta ustawa?
Ustawa tworzy „specjalną”
ścieżkę postępowania w sprawie inwestycji mieszkaniowych ale jednocześnie
pozostawia możliwość prowadzenia inwestycji mieszkaniowych na zasadach
dotychczasowych. Oznacza to, że deweloperzy wybierać sobie będą procedurę
postępowania w zależności od tego, jaka będzie w danym miejscu dla nich
korzystniejsza.
Kluczowy jest tu zapis artykułu 5
ustęp 3 tej ustawy, zgodnie z którym „Inwestycję mieszkaniową (…) realizuje się
niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego, pod warunkiem, że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i
kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…)”.
Ale uwaga: warunek niesprzeczności
ze studium nie dotyczy terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako
tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych (art. 5 ust. 4).
Gdybym miał snuć podejrzliwe
przypuszczenia, to powyższe zapisy wskazują, że celem ustawy jest tak naprawdę
skok na tereny kolejowe, wojskowe, pocztowe i poprodukcyjne, które można
wykorzystać pod deweloperkę. Najbliższy rok może być czasem bardzo wzmożonych
działań dotyczących takich właśnie terenów.
Prowadzenie „normalnych”
inwestycji deweloperskich w ramach procedury specustawy wcale nie musi być
atrakcyjne dla deweloperów, ponieważ przenosi kompetencję do udzielenia zgody
na inwestycję na poziom Rady Gminy. Wydaje się, że deweloperzy na tyle mają
przetarte ścieżki uzyskiwania WZ’ek w zaciszu urzędniczych gabinetów, że nie
będą chcieli wyciągać swoich interesów na dyskusję publiczną podczas sesji Rady
Warszawy. Tym bardziej, że inwestycje prowadzone na podstawie specustawy będą
musiały spełniać określone w ustawie standardy urbanistyczne, a to może być
zbyt duży szok dla deweloperów przyzwyczajonych do tego, że od zapewnienia
osiedlom infrastruktury to jest gmina a nie deweloperzy.
I tu dochodzimy do drugiej, moim
zdaniem najważniejszej rzeczy, którą przynosi specustawa:
II. Lokalne standardy urbanistyczne!!!
Artykuł 19 specustawy daje gminom
uprawnienie do ustanawiania lokalnych standardów urbanistycznych, które
stanowią akt prawa miejscowego. Z treści tego artykułu wynika lista spraw,
które mogą być w takiej uchwale gminy określone. Ale, moim zdaniem, z treści
tego przepisu nie wynika, że takie standardy odnosić by się miały wyłącznie do
inwestycji realizowanych na podstawie specustawy!!!! A to oznacza, że gminy
otrzymują narzędzie do realnego wpływu na powstrzymanie inwestycji
mieszkaniowych na obszarach pozbawionych infrastruktury!!!
Rada Warszawy (w wersji
najbardziej rygorystycznej) może ustalić w lokalnych standardach
urbanistycznych, że:
1. Inwestycję mieszkaniową
lokalizuje się:
1) w odległości nie większej niż 250
m od przystanku komunikacyjnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 16 grudnia
2010 r. o publicznym transporcie zbiorowym,
2) w odległości nie większej niż 750
m od:
a) szkoły podstawowej, która jest
w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 10,5%
planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej,b) przedszkola, które jest w stanie zapewnić wychowanie przedszkolne dzieciom w liczbie stanowiącej nie mniej niż 5,25% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej.
2. Inwestycję mieszkaniową
wielorodzinną lokalizuje się na terenie zapewniającym dostęp do urządzonych
terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu o powierzchni stanowiącej co
najmniej iloczyn planowanej liczby mieszkańców oraz wskaźnika wynoszącego 4 m2.
Zapewnienie dostępu następuje poprzez lokalizację w odległości nie większej niż
750m.
3. Budynki objęte inwestycją
mieszkaniową nie mogą być wyższe niż 7 kondygnacji nadziemnych (taki parametr
jest trudny do zastosowania w stosunku do terenu całej Warszawy, jednocześnie
na gruncie przepisów specustawy trudno jest określić, czy taki parametr mógłby
być zróżnicowany np. dzielnicowo).
4. Jeżeli w odległości nie
większej niż 250 m od budynków objętych inwestycją mieszkaniową znajdują się, w
istniejącej zabudowie, budynki mieszkalne o wysokości przekraczającej liczbę
kondygnacji, o której mowa w ust. 3, wówczas maksymalną wysokość budynków
objętych inwestycją mieszkaniową wyznacza wysokość najwyższego budynku
mieszkalnego w istniejącej zabudowie.
Ponadto w lokalnych standardach
urbanistycznych, Rada Warszawy może określić liczbę miejsc parkingowych
niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej, a także
obowiązek zapewnienia dostępu do sieci ciepłowniczej na zasadach wynikających z
przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne. (Nie jest
oczywiste, czy Rada może ustalić zarówno minimalną, jak i maksymalną liczbę
miejsc parkingowych, ale są to szczegóły wykraczające poza cel niniejszej publikacji).
Podsumowując: Rada Warszawy
otrzymuje możliwość skorzystania z narzędzia, które realnie może ograniczyć
tzw. wewnętrzny urban sprawl, czyli rozlewania się zabudowy mieszkaniowej
wewnątrz granic miasta ale na terenach do tego nieprzygotowanych.
Czy radni nie zawahają się użyć
tego narzędzia? Dosyć szybko i łatwo można to sprawdzić. Właśnie ruszyła
samorządowa kampania wyborcza. Pytajcie swoich kandydatów na radnych, czy będą
za szybkim przygotowaniem i przyjęciem przez Radę Miasta lokalnych standardów
urbanistycznych?
Między innymi podczas niedawnych
imprez inicjujących prace nad nowym studium dla Warszawy słychać było głosy
bezradności przedstawicieli Ratusza, że widzą problem, bardzo by chcieli, ale
nie mają narzędzi realnego wpływu np. na antyurbanizację Białołęki. No to
jest takie narzędzie. I co teraz?
Na koniec uwaga natury bardziej
ogólnej: Zwróćcie uwagę, że specustawa deweloperska ignoruje istnienie w Warszawie Rad Dzielnic i nie przyznaje im żadnych kompetencji i żadnej roli do odegrania. Ale to temat na inną okazję.
Waldemar Kamiński
